CENU KVADRATA MERI I KOMŠILUK: Šta sve utiče na prodajnu vrednost stana

RAZLIKA u ceni kvadrata između prvog i poslednjeg sprata u istoj zgradi može biti veća i od 1.000 evra. To je karakteristična pojava na tržištu nekretnina u Srbiji, a procenitelji kažu da na poskupljenje ili pojeftinjenje nekretnine koja se prodaje utiče oko 20 faktora.

Foto: pexels.com

Među njima su i grejanje, struktura stana, stanje sanitarija i stolarije, postojanje terase, parkinga, blizina prevoza, pa čak i pristojan komšiluk. Lokacija je na svim destinacijama ključni faktor koji cenu može da uveća i do 25 odsto, a sledeći po značaju je sprat na kojem se nepokretnost nalazi, jer prizemlje i potkrovlje obaraju cenu. Skuplji kvadrat imaju mali stanovi do 35 kvadratnih metara, kao i veći od 135 kvadrata. Takođe, viša je cena nekretnine u zgradi koja poseduje lift u odnosu na onu koja ga nema.

Dok je u nekim svetskim metropolama, poput Njujorka, stvar prestiža živeti na poslednjem spratu, u gradovima u Srbiji kupci su prilično nepoverljivi prema ravnim pločama, koje neretko prokišnjavaju, pa izbegavaju ove nekretnine. Sanja Šćepanović, direktor jedne novosadske agencije navodi primer koji ilustruje tu razliku.

- U dva stana slične kvadrature na Bulevaru oslobođenja u Novom Sadu cena metra kvadratnog na poslednjem, 18. spratu, iznosi 2.040 evra, dok je u stanu koji se nalazi među prvim spratovima zgrade 2.900 evra - kaže Šćepanovićeva. - Stan u suterenu je od 10 do 15 odsto jeftiniji od regularne cene nekretnine koja se nalazi između prvog i četvrtog sprata. Takođe, ako je na višim spratovima cena pada i po tome se naše tržište nepokretnosti razlikuje u odnosu na tržišta u razvijenim zemljama.

I Aleksandra Mihajlović sa portala "4 zida" ističe da spratnost značajno utiče na cenu kvadrata.

- Stanovi na prvom spratu su najčešće skuplji od onih u potkrovlju - ukazuje Mihajlovićeva. - Prvi sprat se smatra pristupačnijim i praktičnijim, dok potkrovlje može imati određene mane, poput lošije izolacije ili ograničenog prirodnog svetla, zbog čega je često manje atraktivno. U proseku, kvadrat u potkrovlju može biti jeftiniji od 10 do 15 odsto u poređenju sa stanovima na nižim spratovima.

Kako Šćepanovićeva navodi, kupci obraćaju pažnju na to da li zgrada poseduje lift i to utiče sa oko tri odsto na cenu same nekretnine. Tako se, na primer, kvadrat dvosobnog stana u zgradi bez lifta na novosadskom Limanu prodaje za 2.400 evra, dok je onaj u višespratnici sa liftom čak 3.000 evra. Starije zgrade kao i stanovi za renoviranje imaju nižu cenu u odnosu na nove stanove na istoj lokaciji. Luksuzna oprema takođe poskupljuje kvadrat u odnosu na stan koji je srednje opremljen. Struktura komšiluka i njihovo ponašanje, osobine, imaju veliki značaj.

- Faktor "čovek" je u principu najuticajniji i odražava se sa 10 odsto u proseku i najmanje je ekonomski opravdan - navodi Šćepanovićeva. - Grejanje utiče na cenu oko sedam odsto, ali i tu ima razlike u zavisnosti od vrste i kvaliteta grejanja, da li je na struju, gas, solarno, daljinsko centralno ili etažno. Ranije su bili traženi stanovi sa centralnim grejanjem međutim, situacija se danas promenila. Postoje i druga rešenja koja se smatraju pametnijim, a koja omogućavaju uštedu energije i smanjenje troškova kao što su toplotne pumpe i solarni paneli.

Prema  rečima Šćepanovićeve, stanje sanitarija u kupatilu i kuhinji utiče na cenu oko pet odsto, jer je za većinu adaptacija potrebno menjati kompletnu instalaciju, a u istom procentu se može podići ili spustiti cena u zavisnosti od kvaliteta stolarije i bravarije, jer upotrebna vrednost tokom godina opada.

- Uticaj telefona je oko oko tri odsto, pri čemu je intenzivnijim korišćenjem mobilne telefonije ovaj faktor drastično izgubio na značaju - navodi Šćepanovićeva. - U istom procentu utiče i to da li stan ima terasu, lođu, verandu ili francuski balkon, kao i orjentacija stana, odnosno njegova osunčanost.

Pratite nas i putem iOS i android aplikacije