Sve što treba da znate pre potpisivanja ugovora o kupoprodaji nekretnina

Takođe, mnogima je poznato da angažovanje agencije za kupovinu stana ili kuće obično povlači proviziju u rasponu od 2-3%. Ipak, i dalje se javljaju mnoge nedoumice i pitanja na koja često nema jasnih odgovora.

U ovom tekstu, fokusiraćemo se na rešavanje tih nedoumica. Razmotrićemo šta podrazumeva posrednički ugovor, kako se definiše visina provizije, na šta treba obratiti pažnju prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji, kako prepoznati registrovane agencije i koje osobine treba da ima dobar agent za nekretnine.

Šta podrazumeva posrednički ugovor?

Agencije koriste standardizovane posredničke ugovore koji precizno definišu obim usluga koje se pružaju prodavcima i kupcima, kao i iznos provizije za te usluge. Ugovor takođe precizira koje informacije prodavac mora ďa dostavi agenciji, uz dodatno pravilo da prodavac ne sme da nudi nekretninu drugom posredniku po nižoj ceni.

Takođe je važno znati da ni kupac ni prodavac, uključujući njihove rođake ili prijatelje, ne smeju zaključivati transakcije bez agencije koja ih je povezala. U slučaju da prodavac potpiše ekskluzivni ugovor sa agencijom, taj ugovor predviđa da vlasnik nekretnine neće angažovati drugu agenciju tokom trajanja saradnje.

Da li su ekskluzivni ugovori rešenje za smanjenje provizije?

Provizije su uvek jedna od vrućih tema, posebno sada kada su cene nekretnina, i kada je i prodaja i izdavanje u pitanju, dostigle visoke vrednosti. U Srbiji, iznos provizije zavisi od grada i nije striktno regulisan zakonom. U nekim mestima, proviziju od 3% kupoprodajne cene snosi samo kupac, dok je situacija u Beogradu drugačija — tamo i kupac i prodavac plaćaju po 2%, odnosno 2,4% ako je agencija u sistemu PDV-a.

Već neko vreme provizije su stabilne i trenutno nema nagoveštaja da će uskoro doći do njihovog povećanja. Međutim, ono što može biti zanimljivo za prodavce je opcija sklapanja ekskluzivnog ugovora. U takvim slučajevima, gde jednu agenciju angažujete kao jedinog posrednika za prodaju, provizija se često može dogovoriti po nešto nižoj stopi.

Šta je važno znati kod ugovora o kupoprodaji?

Kada se govori o ugovoru o kupoprodaji, postoji nekoliko bitnih stavki o kojima bi trebalo detaljno razmisliti.

Pre svega, važno je precizno definisati informacije o stranama ugovora, kao i podatke o samoj nekretnini. To uključuje:

    • Tačnu adresu,
    • Katastarske podatke,
    • Površinu,
    • Dogovorenu cenu i način plaćanja (gotovinski ili putem kredita),
    • Broj računa na koji će ići uplata.

Prodavac ima obavezu da, po isplati celokupnog iznosa, oslobodi nekretninu od svih lica i stvari, te da preda ključeve kupcu, koji tada stiče pravo preuzimanja poseda. Tu se često koristi "clausula intabulandi", koja daje kupcu ovlašćenje da uknjiži nekretninu na svoje ime.

Nekretnina se kupuje u viđenom stanju, što znači da kupac prihvata trenutno stanje objekta. Prodavac snosi sve troškove vezane za održavanje nekretnine do dana overe ugovora. U ugovoru se takođe jasno navodi ko je odgovoran za troškove overe ugovora i za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava.

Kako prepoznati pouzdane agencije za nekretnine?

Prema važećim zakonima, nelegalizovane nekretnine su isključene iz prometa, čime se značajno smanjuje rizik od potencijalnih prevara. Ipak, kako bi kupci i prodavci bili potpuno zaštićeni, važno je preduzeti dodatne korake i sarađivati isključivo sa proverenim agencijama.

Na sajtu Ministarstva trgovine, turizma i telekomunikacija možete pronaći Registar posrednika, gde su navedene sve agencije koje poseduju licencu za rad na teritoriji Srbije. Ovaj registar sadrži podatke o oko 1.000 ovlašćenih agencija koje posluju u skladu sa zakonom.

Sve licencirane agencije su u obavezi da na svojim oglasima jasno prikažu svoj identifikacioni broj iz Registra. Tako kupci i prodavci mogu brzo proveriti da li je agencija sa kojom planiraju saradnju zaista pouzdana.

Od trenutka kada je Zakon o posredovanju u prometu nepokretnostima stupio na snagu, broj neregistrovanih "divljih agenata" je značajno opao, dok je kvalitet usluga licenciranih agencija porastao, pružajući kupcima i prodavcima dodatnu sigurnost.

Kako osigurati najbolju uslugu u prometu nekretnina?

Dobar agent za nekretnine se prepoznaje po profesionalnom pristupu i poslovnom ponašanju. On ili ona zna kako da pažljivo sasluša klijentove potrebe i zahteve, a uz to poseduje odlične pregovaračke veštine kako bi klijent dobio najpovoljnije uslove.

Pored toga, najbolji recept za sreću kupca, ali i prodavca, jeste da agent bude dobro upoznat sa svim zakonima i regulativama vezanim za nekretnine. To mu omogućava da detaljno pregleda i proveri svu potrebnu dokumentaciju pre nego što se nekretnina stavi na tržište.

Pouzdan agent pažljivo će pregledati celokupnu dokumentaciju i provesti kupca kroz sve faze procesa — od uplate depozita, pa sve do potpisivanja kupoprodajnog ugovora i konačne isplate.

Neki agenti pružaju dodatne usluge, kao što su pomoć oko prenosa računa, plaćanje poreza, ili sređivanje administrativnih formalnosti, što kupcima i prodavcima značajno olakšava ceo proces.